乐居新媒体 任时建 发自广州

  上个月，新鸿基南沙庆盛项目初步命名INC，将要成为南沙新地标的新闻，冲上各大媒体头条。

  许久没有新消息的南沙庆盛板块，又重新回到大众视野。

  就在大家都将关注点放在新鸿基身上，想看看它如何带飞庆盛板块时，乐居君留意到，其实早在2018年、2022年，板块已经陆续有两个新盘开卖，但与万众瞩目的新鸿基相比，它们都没引起太大水花，其中2022年入市的楼盘，更是沦为小透明一枚。

  小透明也算了，命，好像还有点苦。

  项目地块在市场行情较热的2022上半年出让，被竞价110轮，最终溢价近36%，成交楼面价1.8万元/㎡，而它隔壁的新鸿基南沙庆盛枢纽地块，2019年成交楼面价4530元/㎡，如今还在建设中，未开盘；

  楼面价高，定价却很“亲民”，不到3字头的均价，仍无法俘虏购房者，2022年7月首推5#，近一年后的今天，还在推5#，听说还有不少销售受不住压力跳槽了......

  看到这里，你大概也能猜出，这个盘就是招商·湾区1872。

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  完全“毛坯”状态，建设热火朝天

  很多人看到这个楼盘名的第一反应都是：

  1872？什么意思？

  其实1872是招商蛇口成立的年份，目前全国也有不少招商蛇口的项目用1872命名，包括武汉、大连、南京等项目，能用上这个名字，必定是集团比较重视的了。

  招商·湾区1872当然也不例外，这是招商蛇口在南沙的第一个项目，它可是经过110竞价才拿下的地块，开发商肯定寄予了厚望。

  但，为什么项目最终沦为小透明？

  为解开谜团，乐居君去现场走了一趟。

  选了个工作日的大清早从珠江新城地铁站出发，嗯，百度地图显示一个钟多点的通勤时间，也不算太离谱，只是过程有点折腾，乐居君转了两次地铁线+步行了近20分钟，才到达项目。

  但这不是它的错，毕竟人家客户群也不全是珠江新城上班白领，老是拿珠江新城说事，格局未免小了。

  招商·湾区1872面向的，可是香港、深圳、东莞客户呢。

  出了地铁站，大老远就能看到项目打着“香港精英上车盘”、“南沙高铁盘”等字眼，皆因距离项目不到两公里（数据源自百度地图），有一个庆盛高铁站，是广深港高速铁路的站点，从这里出发，一站到东莞，两站到深圳，五站到香港。

  在人人都追求地铁盘的时候，招商·湾区1872已经晋升为高铁盘，格调，有了。

  继续往前走，沿路是各个热火朝天施工中的工地，智能制造生产基地、创新港......那些在规划里出现过的项目名，这里都能看到，且大多数为科创项目。

  这一点跟南沙其它网红板块如横沥、南沙湾、黄阁很不一样，给人感觉像是在创意园里，突然出现一个小区。

  对了，乐居君在路上还闹了个小乌龙，看到这个建筑还以为是项目销售中心，走近一看才发现，是奥园的产业园项目，但现在奥园的情况，大家也知道了......

  扯远了。

  这个被遗忘的产业园，再往前走，就是项目销售中心了，建议大家穿运动鞋来看房，因为进来的路，实在崎岖。

  从地铁站一路过来，乐居君最大的感受是，与广州市区通勤不方便，到处是一片黄土+工地，路很烂，没有商场，完全的“毛坯”状态。

  但是，各种产业园建得热火朝天，大货车、泥头车来往不断，甚是热闹，给人描绘出一副美好蓝图。

  这种感觉，好魔幻。

  2

  去化差，但户型做得不错

  据销售介绍，项目在售的，仍是去年开盘的5#，总货量不足200套，已经卖出三分之二左右（销售口径）。

  但乐居君在阳光家缘网上查询到，其实5#、7#都已拿到预售证，合计384套货，只卖出29套，去化不足10%。

  这个时候，可能又有人会说，这只是网签数据，那还有延迟网签呢？还有诚意金锁房呢？肯定不止这个数。

  但乐居君现场了解到，5#还有很多单位可挑，包括楼层朝向很好的，如果去化真的正常，这些单位不至于一年也卖不出吧？再给力点的话，7#都要推出来了。

  结论就是，项目去化的确很差，别杠，杠就是你对。

  从沙盘可以看到，整个项目一共有12栋住宅，2栋公寓，配套了一所幼儿园、一座老人颐养中心、两个泳池。

  而周边已经在运营的配套，除了庆盛地铁站、高铁站，还有一所南沙民心港人子弟学校、香港科技大学（广州），前者招生对象是招生对象为港澳台侨和外籍学生，后者是靠自己考进去的大学。

  换句话说，买了这里的业主，除了能在小区里上幼儿园外，小学初中只能分配到附近村小了。

  但销售强调，未来项目周边还会建一所学校，据说师资还不错，但无法透露更多详情，也不能确定是不是画饼。

  教育配套这一点确实太劝退了，好一点的学校都不是普通人能进去读的，但商业这一块还是有点盼头，毕竟新鸿基TOD就摆在这，不会差到哪里去。

  产品方面，在售的5#有三种产品，包括建面约79㎡的2+1房（东南向）、建面约89㎡的2+1房（南向）、建面约105㎡的3+1房（西南向）。

  户型做得不错。

  比如建面约79㎡的2+1房，做成了两卫设计，麻雀虽小五脏俱全。

  嫌建面约79㎡2+1户型房间太小的朋友，可以选这个建面约89㎡的2+1房户型，相当于前者放大版。

  从样板间看来，这个户型的主卧空间在90㎡以下户型来看，已经算宽敞了，放了一张一米八的床，还有很多走动空间，衣柜、梳妆台也能正常摆放。

  次卧利用了窗台空间放床，现在很多开发商都是这么设计的了，但不少项目即使利用了窗台，能走动的位置也所剩无几，这个不一样，观感还是很宽敞。

  更难得的是，这个户型的客厅，两个卧室+书房，都是朝南的，实现四开间朝南。

  但要注意的是，这个户型阳台望南沙大桥，虽说距离有数公里，但在噪音方面，多多少少还是会有影响。

  建面约105㎡的3+1房更是进阶版本了，户型同样是方正的竖厅，但客厅、主卧面积更大了。

  感受一下这个客厅和主卧，销售说总体得房率是8成，但乐居君实地看过，觉得不止了。

  两个次卧面积相当，即使生二胎也够用了。

  同样地，这个户型也是四开间朝南，书房朝北。

  3

  亏着卖？均价最低2.7万元/㎡

  至于价格，销售坦言项目均价是2.7-3万元/㎡，拿地楼面价已经去到1.8万元/㎡，所以现在算是“亏着卖”。

  “项目账面上处于亏损状态的了，所以也没花费用去推广。”销售说道。

  以一套建面约105㎡3+1房为例，中楼层总价在309万元左右，首付不到100万元。

  注意，这已经是面积最大、楼层较好的户型了。

  面积小一点的建面约79㎡的2+1房，总价最低不到250万元。

  那么，究竟是什么原因导致项目去化不理想？

  从概念来看，这里是庆盛板块，与南沙其它刚需板块如横沥、万顷沙放在一起，没有说谁比谁更高贵，毕竟各自侧重产业不一样，这里要做的是科创产业，而横沥侧重金融，万顷沙侧重汽车业，要论进度，可能庆盛板块还领先一筹。

  但，别人的房价很平均啊！

  以横沥岛为例，早段时间全岛限价3.6万元/㎡，后来尽管限价成摆设，楼盘各自分化，但总体水平也不会相差太大，想买这里的人，要对比的是产品而不是价格，毕竟大家价格都差不多。

  但是庆盛不一样，现在只有招商湾区1872和美的云筑两个盘，且前者大家都知道它是在楼市火热时高价拿地，1.8万元/㎡的拿地价，最低卖2.7万元/㎡。

  那楼面价不超5千元/㎡的新鸿基，开盘价会不会更有想象力？

  真正想入手庆盛板块的人，还在等。

  后续招商湾区1872面临的处境也很尴尬，高地价注定产品不能再降价，而不亏着卖，只能乖乖挨打。

  其次，抛开房价问题，招商湾区1872的客群定位也很模糊，在市区上班的刚需都跑去地铁18号线沿线买房，它想靠地铁4号线翻身，不大可能了。

  那只有寄望于庆盛高铁站了，连销售都说目前客户群体是周边学校的教师和学生家长，大部分来自香港，此外还有小部分天河、海珠、南沙本地客户。

  但坐高铁来买房的客户群，量有多大？靠香港客撑起整个盘？不太可能吧？

  至于官方称未来庆盛板块会有12万就业人口，住房需求会激增，这个嘛......等人真的到位再讨论吧。

  最后，项目周边的生活配套、城市面貌也是劝退部分买家的原因。

  现在的经济环境下，大家都不会为“大饼”埋单了，没有实打实的商场、学校，只有一片黄土和工地，想让购房者掏荷包，太难了。

  招商湾区1872后续要怎么改变策略，估计现在开发商也很头疼。